Quer ser Síndico? Comece pelo começo, veja como é feita a eleição.

 

Quero ser síndico, como faço?

Fim de ano chegando, em ano par! Sabe o que isso significa?  Maior número de assembleias de eleições de síndicos pelo Brasil.

Não se sabe a razão ao certo, mas é fato que em anos com finais pares termina a grande maioria dos mandatos dos síndicos no Brasil. Com a proibição de realização das assembleias de eleição até o fim de outubro, muitos mandatos foram prorrogados e muitas eleições estão marcadas para esse fim de ano.

Referência administrativa dentro dos condomínios, o síndico concentra em si todas as decisões da coletivas dos condomínios onde trabalham ou residem grande parte das pessoas nos centros urbanos.

Ele controla e monitora as obrigações do condomínio e se torna o principal contato com a Administradora, os prestadores de serviços e o corpo jurídico.

Tudo isso e ainda precisa ter jogo de cintura, visto que seu cargo é político. Síndico que comanda com mãos de ferro raramente se perpetua no cargo, pois precisa do apoio e aceitação da maioria dos condôminos e isso requer muita habilidade de gestão de conflitos e apoio profissional.

A verdade, meus amigos, é que a vida de síndico não é fácil, e sua eleição não é tão simples quanto parece. Cercada de um conjunto de regras especificas, destaco a necessidade de se conhecer profundamente a legislação, especialmente a Lei 4591/64, também conhecida como a “Lei do Condomínio”. Ocorre que grande parte dos candidatos ainda trata de forma amadora, deixando a condução na mão de administradoras, sem perceber que eles quem se responsabilizam (inclusive com seu patrimônio pessoal) pelos danos decorrentes de má gestão.

Então, como organizar o processo para que não seja questionado judicialmente depois? Nesse artigo, explicaremos as etapas de como eleger um síndico.

– CANDIDATURA: QUEM PODE SER ELEITO?

Existe um capítulo próprio no Código Civil a respeito de condomínios. É o artigo 1.347 que estabelece que qualquer pessoa maior de idade, capaz de exercer a função (que não possua doenças mentais ou esteja preso, por exemplo), residente ou não no prédio, pode se candidatar ao cargo. Aqui eu destaco algo que muita gente desconhece: não apenas os proprietários das unidades podem se candidatar, os locatários possuem o mesmo direito.

O que não pode é a candidatura de morador inadimplente.

Quanto aos votantes há uma diferenciação nessa regra: somente os proprietários de imóveis podem votar livremente. Os inquilinos podem até conseguir esse direito, mas mediante procuração expressa dos donos das unidades autorizando.

– QUANTO TEMPO DURA O MANDATO?

Cada gestão condominial dura até 2 anos, sendo que o síndico eleito pode ser destituído toda vez que houver um acordo entre os moradores. Entretanto, em muitos condomínios esse mandato pode ser bem menor, o que vai depender do que for decidido na convenção.

Em alguns condomínios, onde há vários blocos (atualmente chamadas de torres) de prédios residenciais, costuma-se ter um síndico para cada uma e um síndico geral do condomínio inteiro. São também nesses casos em que o tempo de duração do mandato pode variar.

É POSSÍVEL QUE UM SÍNDICO SEJA REELEITO QUANTAS VEZES?

Sim, é possível que um síndico seja reeleito sempre que os moradores do condomínio desejarem. Algumas convenções condominiais no entanto, contam com restrições a respeito dessa questão. De acordo com o que consta no Novo Código Civil, não há limitações para o número de vezes que pode haver uma reeleição.

QUAL O SALÁRIO QUE UM SÍNDICO PODE RECEBER?

A grande maioria dos síndicos sempre recebe uma remuneração para o cargo que está exercendo, seja um salário, o desconto ou a isenção da taxa de condomínio. Não existe um parâmetro mínimo para isso.

Para a remuneração, o conselho deve consultar a convenção do condomínio, a fim de decidir se vai haver um salário para o síndico ou algum outro benefício. Caso não haja nada sobre essa informação na convenção, a decisão sobre o assunto deve ser tomada pela assembleia que vai eleger o síndico.

É corriqueiro que o síndico seja dispensado das suas despesas enquanto estiver em seu mandato, porém, ainda é obrigatório que ele participe dos custos com obras e o fundo de reserva do condomínio, caso ele seja o proprietário da unidade residencial.

E o subsíndico?

O Código Civil não traz nenhuma prescrição que esclareça a obrigatoriedade da eleição de um subsíndico, mas isso pode ser decidido conforme o que for falado na convenção do condomínio. Essa eleição deve ser feita na mesma assembleia em que o síndico for eleito. Os candidatos podem ser apontados pelos próprios moradores ou serem escolhidos por meio de sorteio.

Mesmo que a escolha dos candidatos seja escolhida por meio de um rodízio entre os moradores, é importante ter uma eleição para legitimar a decisão tomada, tanto para o síndico quanto para o subsíndico. Ainda, deve ser salientado que, na ausência do síndico, é o subsíndico quem fica responsável pelo condomínio.

E quando ninguém quer ser síndico?

Quando nenhum morador se candidata para o cargo de síndico, é possível que uma administradora seja contratada para desempenhar a função, como também a contratação de um síndico profissional. Isso porque, de acordo com o Código Civil, não é necessário que o cargo seja exercido por algum morador ou proprietário de um apartamento no prédio.

Nesse caso, é importante escolher com muito cuidado a administradora a ser contratada, afinal ela será responsável por todo o financeiro do seu condomínio.

Entretanto, caso na assembleia os moradores optem por ter um síndico do próprio condomínio, podem ser oferecidos incentivos para que alguém se interesse pelo cargo. Esses incentivos podem ser benefícios quanto a descontos ou isenção da taxa condominial, dentre outros aspectos relacionados à remuneração.

COMO É FEITA A ESCOLHA DE UM SÍNDICO PROFISSIONAL?

Assim como qualquer outro, o síndico profissional deve ser eleito em assembleia. Esse especialista, em geral, atua como um prestador de serviços autônomo, inclusive pagando seus encargos ao INSS.

É importante ressaltar que o ideal é que haja um alinhamento de expectativas entre esse profissional e o público na assembleia de votação, visando eliminar possíveis problemas futuros (principalmente de comunicação). O contrato de trabalho também deve ser elaborado com muito cuidado, expressando claramente as condições de contratação, funções, tempo de mandato e forma de encerramento do serviço.

COMO ORGANIZAR A ELEIÇÃO DE UM SÍNDICO?

Uma assembleia para apresentação dos candidatos deve ser convocada. Aqui, a comunicação vale ouro: é preciso investir em uma divulgação eficaz para garantir o engajamento dos condôminos.

O ideal, assim, é comunicar a assembleia com ao menos um mês de antecedência da eleição.

Os candidatos podem fazer campanhas publicitárias livremente. É preciso, porém, ter atenção às regras de cada condomínio, observando o que pode e não ser feito em termos de divulgação. A assembleia servirá para que todos os interessados no cargo de síndico se manifestem, apresentando-se para a comunidade condominial. Nessa etapa, é aconselhável levantar a ficha criminal dos candidatos (mas é preciso que isso seja previsto na convenção condominial).

Para a eleição propriamente dita, é preciso convocar outra assembleia. Em geral, essa reunião de eleição ocorre juntamente com o processo de aprovação das contas do mandato anterior, assim como a divulgação do orçamento para o próximo. Tudo deve ser anotado em ata, assegurando o registro das ocorrências da ocasião. Se for do interesse do condomínio, é permitido que os candidatos se pronunciem por meio de discursos curtos, manifestando suas ideias para as pessoas presentes.

O SÍNDICO PODE SER DESTITUÍDO? COMO FAZER ESSA DESTITUIÇÃO?

Sim! Como já mencionamos, o síndico pode ser destituído sempre que os moradores desejarem e houver provas contra sua gestão. Para dar início ao processo, é preciso que o síndico convoque uma assembleia para discutir a destituição, obtendo a aprovação da maioria absoluta dos membros. Se o síndico se recusar a fazer a convocação da reunião, 1/4 dos condôminos pode realizá-la, segundo estipula o artigo 1.350 do Código Civil.

Ao longo da sessão, o mais recomendado é que os seguintes tópicos estejam em pauta:

• explanação das razões que estão levando ao processo de destituição;
• esclarecimentos e posicionamento do síndico acerca da sua gestão;
• discussão da possibilidade de renúncia/abdicação por parte do síndico;
• eleição do novo síndico.

O pedido de exoneração deve ser acompanhado de provas concretas que sustentem as acusações. Essas provas podem ser ligadas à corrupção, prática de irregularidades, má administração e ausência de prestação de contas, dentre outros fatores.

Destacamos que se for seguido o que está determinado na convenção do condomínio, não ocorrerão erros quanto à eleição de síndico.

E agora, vamos concorrer?

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Clodoaldo de Lima – Sócio Zabalegui & de Lima Advogados.

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